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孙宏斌:房地产占资源太多 现在经济压力大还会放松?

2019-11-07 17:02:58 来源:网络整理 作者:匿名 阅读:113次
标签: 地产,方法,手段,主题,发展

  原标题:孙宏斌:房地产占资源太多,现在经济压力大,还会放松?NO!

  “当2008年全球金融海啸万马齐喑,不动产年会力邀多位政府人士、房企领袖在地产严冬中激辩,探究‘从冬天到春天’的新路径。”

  “当2013年调控声声入耳,地价攀升、楼市硝烟四起,不动产年会问路‘白银时代下的黄金策略’,重塑中国房地产竞争力。”

  “当2017年‘房住不炒’定调,中国房地产步入崭新时代,不动产年会聚焦新形势下的转型挑战,未雨绸缪寻机遇。”

  如今,已进入2019年末。按当前递增速度,头部房企大鳄们又将创造销售规模新纪录,但房地产过多占用社会信贷资源已遭监管层痛批,且融资受限力度之大前所未有。当前,房企可谓遇到了中国楼市前所未有的大变局。

  11月5日,“中国不动产金融年会·2019”在北京举行,主办方正是中国民生银行。熟悉房地产金融的业内人士应不陌生:民生银行及其旗下包括民生加银基金、民生加银资管等诸多金融通道,扮演着当前很多中大型房企大额融资重要渠道。

  相对于金融专家的发言,深处一线开发的头部房企大佬更有发言权,也更接地气。被贴上“耿直BOY、中国好老乡、白衣骑士、接盘侠”等鲜明标签的融创中国董事长孙宏斌,应邀为此次金融年会献上了《新形势下融创中国的判断和选择》主题演讲。

  以下是演讲实录:

  “目前房地产政策环境,刚才盛司长说得特别好,经济不依赖房地产,这是国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。

  为什么?因为这个行业太大了,房地产相关产业在GDP中占到30%,这个行业卖地收入加上税收,占整个财政收入40%。这个行业贷款占总信贷的28.9%,加上其他行业贷款用房地产做抵押的,是50%。所以这个行业太重要,占用的资源已经太多了。

  我想说的,第一点改变经济过度依赖房地产,是国家政治高度和长期战略的选择,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力那么大,什么时候能够放松?我说不太可能。

  大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实都误判了,觉得2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。说十九大以后放开,结果没有放开。说2018年“两会”以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

  第二,未来房地产整体规模。刚才盛司长说今年53点几的城市化率,将来还要达到80%多,2030年到达70%,空间还是挺大的。一个是城市化需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,你不换房子也能活着,但是都想换。

  今年行业规模大概16万亿左右,这个规模我估计还会保持很多年。行业还有一个变化,到15万亿量级的时候,从增量市场往存量市场变。

  2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。

  所以,我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,大家日子都好过。但是到了现在,以后就是存量了,就是这15万亿存量,这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

  再一个变化是,前一轮去库存,这个调控是错的,因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了。

  然后,2016年10月份限价,限的是一二线城市,限的是强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。

  最大的问题,就是把风险挤到低线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多。有风险吗?要看结构的话,风险大了去了。

  第三,今后负债总量管理情况下,想增加负债几乎不可能。这种管理下,行业的杠杆肯定在下降,再加上你限价,把整个行业的风险定住了。

  例如,我们的库存大都在一二线城市,我没想房价涨,但是地价涨得比房价还快。现在好就好在,调控已经把政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的,而现在政府也慢慢把期望值也降下来了。

  所以,限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好(hào,喜欢)干,最起码风险性小。未来限价是把风险给弄好了,限负债总额是把杠杆率降下来,所以这个行业我觉得会更好一点。

  那么,什么样的企业能发展好,其实还是看综合。首先是库存,库存有问题的话,说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦,挣点钱很难,亏钱特别容易。要挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。如果库存有问题,土地储备不对,贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,就是能不能活着。

  第二,就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。

  要提高我们的综合竞争力,先要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,前面是投资,后面是做产品。投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要,然后再看产品和服务,当然这些都很难做。

  接着就是持续的降低负债率,我们有个综合负债率目标,随着利润的增加、销售额的增加,负债率很快会降下来。

  第三,就是坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

  我们一直是这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化也在做。因为文娱是大行业,教育是大行业,医疗是大行业,养老也是大行业,这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。其实,眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

  至于建议,我的建议很多,但是建议了也没用,我想说几点。

  首先对政府来说,房地产是一个太综合的行业,我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。2016年10月份的时候,有的城市房价已经涨起来了,比如涨到三万,但是你限价八千,这样很多城市就没法干了。

  就算是限价,有的城市也得调,包括供地、包括容积率等等很多都需要调,这是综合的事,说来话长我就不说了。

  对于开发商,一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。你说现在经济压力比较大,会不会还会放松?我觉得不会的。四中全会已经有这样的政治定力了。另外,现在总书记理论体系的核心就是以人民为中心,以人民为中心的话,房价就不能涨。

  此外,我给银行提点建议:

  第一,限贷款总量,但不能把按揭限得太狠了。现在我们有11万亿的开发贷存量,2.4万亿的债量,其中境外债大概有1万多亿,境内债1.4万亿。信托还有2万亿,还有其他资金,开发商手上的钱是超过15万亿的。

  你销售15万亿,有15万亿的债肯定够了。你把总量限住了以后,按揭现在的存量,到630的存量是29万亿,二手房有9万亿,一手房19万亿。

  2017年时整个按揭增了2.8万亿,2018年增了大概3.9万亿,今年上半年增了2.2万亿,到9月底增了3.3万亿,相当于今年整个按揭总的增量4万亿,按揭如果没有增量的话,这个行业会很麻烦。

  所以,你可以限别的,但按揭这块还得有点增量。

  第二个建议,你要支持并购。因为并购是解决风险最快的方法,有很多风险暴露出来,并购是解决风险最快的。如果你还不了银行钱的话,从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。

  这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。并购是化解风险的手段,所以要支持并购。不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。

  第三个建议,还要支持头部企业。为什么?不是因为我是头部企业,这个行业的头部企业,前五名市占率大概是18%,我估计在五年里,这个行业的前五名能占到30%。

  比如,汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%。我们这个行业,前五名是18%,再过五年30%问题不大。头部企业对行业的稳定有好处,头部企业我说的是前100名,所以支持头部企业。”

责任编辑:李朝霞

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